A adjudicação compulsória é uma ação judicial utilizada para pedir a transferência da escritura de um imóvel depois da venda. A ação é chamada de adjudicação compulsória pois é usada para que se faça a transferência obrigatória do bem.
O objetivo é garantir que a escritura de um imóvel seja transferida ao proprietário legítimo do bem, depois do cumprimento do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
Quando a adjudicação compulsória deve ser usada?
A ação deve ser utilizada em situações específicas referentes à transmissão de propriedade de um imóvel. Pode ser usada para pedir a transferência de qualquer tipo de imóvel: casas, apartamentos, terrenos, espaços comerciais, entre outros.
Veja este exemplo com duas pessoas que têm um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel. Caso o vendedor não transfira o bem no cartório, o comprador pode ingressar com uma ação para pedir a outorga da escritura. Outorga, nesse caso, é a transferência da propriedade do imóvel.
A ação também pode ser útil em outras situações semelhantes, como:
- caso o vendedor do imóvel faleça antes de fazer a transferência do bem,
- se o antigo proprietário do bem se recusar a fazer a transmissão do imóvel,
- caso o proprietário que fez a venda não seja mais encontrado para finalizar a transferência.
Ação de adjudicação compulsória por interesse do vendedor
Embora seja mais comum a utilização da ação para garantir que o novo comprador receba a transferência da propriedade do bem, a ação também pode ser usada pelo antigo proprietário do imóvel. Se o novo comprador não fizer o pedido da transferência da propriedade, o antigo proprietário ser responsável por algumas despesas.
Por exemplo: pagamento de tributos do imóvel, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou valores de parcelas do condomínio.
Em uma situação como esta, o antigo dono pode ajuizar a ação para garantir a transferência do bem ao novo dono, livrando-se de possíveis dívidas que não lhe pertencem.
Saiba mais sobre o funcionamento do IPTU.
Ação de adjudicação compulsória no Código Civil
O direito de receber a transmissão da propriedade do bem consta dos artigos 1417 e 1418 do Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Os artigos garantem que, depois de finalizada a compra, o comprador tem direito a receber a transferência da escritura, que deve ser feita no Cartório do Registro de Imóveis.
Caso a transferência não seja realizada, é seu direito ajuizar a ação de adjudicação compulsória para garantir a outorga da escritura.
Prescrição da adjudicação compulsória
A lei não determina qual o prazo de prescrição da ação, ou seja, não foi definido na lei um prazo para que a ação possa ser ajuizada na Justiça.
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, no ano de 2015, que a adjudicação compulsória é imprescritível. Assim, o pedido de adjudicação pode ser feito a qualquer momento, desde que os requisitos sejam preenchidos.
Leia também os significados de Código Civil e STF.
Como a ação funciona?
A ação deve ser ajuizada com a comprovação de que o contrato de promessa de compra e venda foi cumprido. A competência para julgar esse tipo de processo é do Juízo da Vara Cível.
O valor da causa deve ser o mesmo valor que foi acertado no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, é o mesmo valor de venda do imóvel.
Para poder ajuizar a ação é preciso que sejam cumpridos dois requisitos:
- existência de documentação que comprove a compra e venda do imóvel entre o vendedor e o comprador (promessa de compra e venda),
- comprovação de que as partes envolvidas no negócio não estabeleceram a possibilidade de arrependimento do contrato.
Após a comprovação da propriedade sobre o imóvel o juiz determinará na sentença que a escritura do imóvel deve ser transferida ao legítimo dono do bem.
Se a sentença for positiva, será expedida uma carta de adjudicação, que deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis da zona do bem para efetivar a transferência de propriedade.
Adjudicação compulsória ou usucapião?
Em algumas situações pode existir a dúvida se a ação mais adequada para obter a transferência do imóvel é adjudicação compulsória ou usucapião.
Caso o comprador possua toda a documentação referente à compra do bem, a ação de adjudicação provavelmente será a mais recomendada, pois se trata de uma ação menos demorada.
Do contrário, caso não possua todos os comprovantes do cumprimento do contrato de compra e venda, a ação de usucapião pode ser a alternativa mais adequada.
Saiba mais sobre o Usucapião e veja também o significado de Adjudicação.
